目前，2008年一季度银行贷款已开始投放，但房地产开发商和投资者所期待的“贷款松动”局面并未出现。地产信贷从紧进一步加强了楼市调控的力度。

　　第二套房审贷从严杠杆融资难再续

　　“第二套房贷款？最多只能贷六成，5年期以上利率在基准利率7.83%的基础上上浮10%，即8.613%。没有优惠利率。”近日，笔者致电建设银行、工商银行、深圳发展银行询问房贷，得到的回答如出一辙。

　　去年12月，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确界定第二套房以户为单位进行认定，并重申“严格住房消费贷款管理”。

　　“现在各家银行审贷都很严，额度和去年相比只少不多。”建设银行、深圳发展银行在上海的支行信贷部负责人告诉笔者，利用信贷杠杆融资炒房现在没那么容易了，首付比例、利率成本和以前相比都有较大幅度提高。

　　第二套房贷款新规出台前，无论购买多少套房，银行基本都给予优惠利率，即在基准利率的基础上下浮15%。而现在，第二套房(及以上)利率须从高，在基准利率的基础上上浮10%。以2007年央行第六次加息后的5年期以上贷款基准利率7.83%计算，此前炒房者支付利率一般为6.655%，而现在高达8.613%，相差近2个百分点。

　　以购买一套100万元的住房为例，此前首付三成，30年期月供为4471.5元；现在炒房的话，首付至少四成，30年期月供达4628.4元。折算下来，对于贷款炒房人而言，近似于房价成本上浮了10%。21世纪不动产大宁店的物业中介说，这对短期投资性购房会产生明显的抑制作用，投资性买房因为获贷难度加大、资金成本上升而受重挫。

　　公司类新增贷款下降开发商“找钱”难

　　比投资客更急于“找钱”的是开发商。多家房地产企业反映，“感觉今年贷款难贷！”究其原因，在紧缩货币政策下，银行几乎无一例外地收缩公司贷款保个人贷款，砍削对房地产企业的开发贷款成了众银行的不二选择。

　　“2007年贷款规模超标，房地产贷款占比较大；今年要收紧，首当其冲就是要砍地产信贷。”建设银行上海闸北支行的一位信贷人员说。

　　以建设银行为例，2008年新增贷款3500亿元，而2007年总量在5000亿元以上；今年建行个人贷款投放量1300亿元，尽管比去年减少200亿元，但占比大幅提高。这意味着公司贷款额度锐减，房地产企业所能贷到的款项自然相应地大大降低。

　　一些房地产商表示，往年，各家银行本着早放款早收益的想法，上半年放贷冲动强烈，贷款也相对容易。去年第一季度各银行就放出了全年新增贷款总量的一半，到第三季度，全年的额度就基本用光了。而今年，商业银行必须以季度上报信贷指标，难以再寅吃卯粮了。事实上，一些银行已经在按月度分发贷款。“以前，上半年信贷集中开闸，大家多少能获得些资金。”开发商李绍宁说，现在由于总量控制、按比例放贷，僧多粥少，银行扶优汰劣便很自然了。

　　日信证券分析指出，在房地产行业的资金来源中，商业银行直接贷款向来占比很高，在资金紧缩过程中，不具备竞争优势、行业地位低、发展前景黯淡的中小开发商将首先被压缩。

　　房地产企业从资本市场融资的渠道同样也在收窄。根据沪深两市上市公司公告统计，2007年通过A股IPO集资的上市公司达到120家，募集资金额达4143亿元；实施增发的企业有156家，增发募集资金总额达2712亿元。截至2007年6月份的数据，房地产上市企业从二级市场融资就达1100亿元。但从2007年10月份以来，多家上市公司申报的增发方案已搁置。

　　银行贷款紧缩、股市圈钱变难，房地产企业融资渠道只剩下信托或从其他财务公司短融，但必须付出年率20%甚至30%到40%的代价，并且，还得有前景乐观的项目能让“债主”看中。

　　个贷按季发放“细水长流”取代“大水漫灌”

　　对于普通买房人而言，“房钱”在2008年同样是个不能回避的问题。1月中旬，央行上海总部在工作会议上表示，今年要不折不扣地将从紧货币政策落到实处，同时辖区各级行还要结合当地金融发展实际，积极探索有效执行从紧货币政策的新模式和新途径。此前，央行2008年度工作会议强调，总量上将更严格控制信贷。

　　严控信贷对于普通购房人有着双重意味：一是“紧箍”不会落到他们头上，工、农、中、建四大银行尽管新增贷款总量有些有所减少，但个人房贷削减不多，比例反而有所提高。信贷向满足真实住房需求倾斜的态势明显。并且，购买首套住房以及家庭人均居住面积小于当地人均居住面积的第二套住房，仍可享受优惠利益，在基准利润的基础上下调15%。

　　二是贷款发放方式与往年有所改变：不再是按年度放款，而是每个季度按比例发放。换言之，信贷“水量”没有减多少，但“放水”的方式改变了，由原来的“大水漫灌”改为现在按季“细水长流”。由此带来的资金流的变化，将会对2008年的房地产市场有所影响：从前那些购买力并不充裕、因为房价节节攀升苦候无望、担心房价还要大涨而不得不扎堆提前入市的购房者，现在不太可能集中跟风买房了，因为银行房贷每个月的盘子是既定的，就这么多款，放光了后面的购房人就得等。这有利于熨平楼市的大起。