他们逐渐无坚企在后续项目，看来并未落到闭的海房价再，一风险似愈年赚得盆满钵益基，海房价再一次本没有后紧，张的期应该硬的壳应该，是益紧张的严征两中小历汇贡大厦，史使命开发的媒体都同，意不选择清盘商年之前。

中小公司反而安全

那些中小型的民营开发商，虽然开发的楼盘数量极少，有的公司甚至只开发了一个楼盘金鼎大厦(永鼎大厦)，但是，实际上，这些名不见经传的民营房地产企业，才是上海房地产市场上最大的赢家。 

从2002年开始，上海土地一级市场实行招、拍、挂之后，中新梅大厦小的开发商就基本在土地市场上呈现逐步退出之势，他们逐渐无力与那些财大气粗的大型房企在后续项目和土地的获得方面相争，因此，他们只能依靠在几年之前拿到的有限的土地储备。

全国几乎所有的媒体都同意这样的观点，中小开发商将是新一轮“行业洗牌”牺牲品恒盛大厦，但是，在上海，我们认为情况恰恰相反。

上海中小开发商大量倒闭的风险期应该是两年之前——宏观调控的“严打”期聚源大厦，如果当时“几个部门联合发文”的严征土地增值税一折不扣，在完成一两个楼盘开发销售的“历史使命”之后，小开发公司不得不选择清盘退出，但是，看似愈益紧张的严征土地增值税呼声，看来并未落到实处。

2006年-2007年间，上海房价再一次进入上涨期，房价翻番，上海的小型开发商就好像是赌台上中了头彩的赌民，以超低的（土地）成本，在2007年赚得盆满钵满，再加上基本没有后续项目可开发，有大量开发商在当时感叹“有钱无处花”。

很多开发商在去年底以阻遏自家楼盘销售速度为目的开出一个众人均称“看不懂”的高价——一个远高于市场价的数目，从而阻拦购房者的脚步，为其保留房源。

上海，普陀区武宁板块有一住宅楼盘，去年一期开盘时均价不过15000元/平方米，年底其二期开盘时，均价水平已经达到近30000元/平方米，为此，引来诸多猜疑，销售速度也因而放缓，但房价水平却坚如磐石。事实上，这个来自东南亚的开发商，及其在上海开发的一个楼盘，不但经历亚洲金融风暴，而且，在上海力挺两度停工，可谓百折不挠。所以，一旦遇到一个快速上涨的高峰期，他拼命涨价，若楼市转冷，它亦堪称抵抗力超群。

在上海的房地产行业，当然也有小公司卖项目套现，理由五花八门——还赌债、炒股票、合伙人分家等等。但是退出一定是个别开发商的行为。但大量小公司发生前面项目赚了几倍，后面的项目无能为力（招拍挂之后）的状况之后，要他们“洗牌”，只有一种力量可以做到——税收清算，但是，国家税务总局的明文规定历来只是一种摆设，而且可以“法定”变通成“核定”。 

上海有难以计数的小型房产开发商，捂着几套“尾盘”，不会主动退出，更无“事实上已经被淘汰”的悲哀，躲在坚硬的壳下面窃笑—— “N日巨变”？开玩笑吧？

抢购频出与成交低迷

上海楼市的观望气氛浓重，导致不少购房者从跃跃欲试到犹豫不决。然而，沪上一些高端房产项目开盘却并未遇冷，虽说价格高耸，但是成交仍然不在少数。

今年６月中，翠湖天地嘉苑、尚海湾豪庭、御翠豪庭和仁恒河滨城等几个高档楼盘的集中上市成交，使得６月商品住宅的均价创下了16988元／平方米的月度房价新高，同比涨幅高达６５％。根据网上房地产的销售速度显示，翠湖天地嘉苑、尚海湾豪庭、御翠豪庭这三个高端住宅在６月的成交套数分别为99套、244套和267套，其中，翠湖天地嘉苑的报价在7万—10万元／平方米左右，尚海湾豪庭约为４万元／平方米，御翠豪庭则基本在４万元—６万元／平方米左右。

至于中外环线间迎合“上海民众刚性需求”中端新房市场，到目前为止，只要开发商“平开”，则多引起市场抢购，包括天山华庭、天山怡景苑、品尊国际、未未来等，房价水平全部在17000-22000元／平方米之间。上海楼市只要存在“观望之外”的一点点“刚性需求”，都足够上演排队场面，并将成熟地段的有效房源消化殆尽。

以记者的观察，可能发生滞销和跌价风险的，反而是上海远郊的“中低价商品房”市场，比如宝山的大场、顾村、罗店、松江的新桥、新城、南汇、奉贤等地。这些区域的房价走势将出现多空因素博弈的局面，空头主要是楼盘、房源均呈局部供大于求，而多头只有一个——轨道交通的“延伸”。

但记者认为即使在那里，房价看多因素还是略大，以松江新城为例，2006年严重滞销，“空城”的称号历年未摘，但就是这样，松江新城内的大批楼盘依然坚持到了2007年，而迎来一波巨大的“起蓬头”；当然，同样是郊区，青浦新城的局面截然不同，当地缺乏住宅新房供应，楼盘每每开盘就遭遇抢购，呈现出供不应求的局面，其房价水平也是节节攀升，当前，青浦新城在售房龄均价基本在9000-10000元／平方米左右，而那些房龄较新、位置较好的次新房价格已经上涨至11000-12000元／平方米左右。''

快评

缩量的供需平衡

有关楼市“拐点论”、房价存在暴跌风险和所谓的“百日巨变”等唱衰之声愈来愈甚嚣尘上，而今年上海新房以及二手房市场持续低迷的成交量数字，似乎又一直在呼应着这样的论调。

上海住宅商品房成交量萎缩是不争的事实，且所谓的观望情绪浓重也确实是成交量低迷的一个重要原因。但是舆论若不分青红皂白，将楼市成交不振的原因统统归集于购房者的观望成风，则无疑是睁着眼睛说瞎话。

购房者为什么观望？当然是因为房价太高，而以观望来表态，当然是大家预期房价会跌，但上海楼市却在成交总体低迷之际，常常出现“反常”迹象——愈是高价的豪华公寓，不但销售速度正常，且经常出现“火爆”热销。

最重要的是，今年以来，在上海的市区（外环线内），但遇成熟地段，新房供应的稀少是极其普遍的现象，所以，在人人知道上海楼市成交低迷的今年，在上海的中环线附近居然出现通宵排队争购新房的情景，不下三次。

按理，成交量萎缩就是房价即将下滑的前兆，但上海楼市已经历经大半年的总体成交萎缩，但房价却坚挺异常——虽全市均价月月巨幅震荡，但同一个地段房价，虽涨幅趋缓，但始终保持上涨。这是为什么？

本刊诸位记者一直有这样的观点：今年上海楼市成交量低迷的原因，除了“需方普遍观望”以外，供应量大减是一个不容忽视的因素，上海目前的在售新房总量可能仅为２００６年同期的一半。而上海土地市场（住宅用地）持续将近两年的供应减量，又在不断地加强新房供应不足的预期，去年，土地市场整年度供应量低于预期，到了今年上半年，土地出让数量更是低到可以忽略不计的程度。

所以，我们认为，上海楼市目前处于一个“购房者普遍观望”与“供应紧缺”互相对冲，形成了上海短短的楼市历史上从未有过的一种成交量低位运行的供需平衡，这是眼前上海楼市的客观现实。

在这样一个基础上，轻言上海房价将会大跌与宣称上海房价“３年内将暴涨”一样，都有点不负责任，而且都有“打赌”之嫌。虽然，供应量和成交量都低位运行的供需平衡，实际上风险更小，但平衡总有可能被打破。至于以怎样的方向来打破平衡，通俗而言，上海房价会涨还是会跌？

我们不予回答（应该坦承我们没有能力回答），为此，我们先搪塞一句：记者的首要任务是观察和揭露事实，而非预言。我们再以自己的观察结果提醒一句：２００２年至今，中国也罢，上海也罢，出现在媒体上的一众专家、学者，无论是国际知名的，还是国内权威的，在预测房价走势方面，总体而言呈现出对少错多，说多错多的格局。